Uzmanlara nazaran gayrimenkul gelirlerinde TL’ye dönme zaruriliği ve lüks konut vergisi son vakitlerde yalılarda kiralama ve satın alma taleplerini hızlandırdı. 2014-2020 ortasında yapılan yalı satışı sayısına son 1.5 yılda ulaşılırken, bu süreçte birbirinden bedelli 20’ye yakın yalı satıldı. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, lüks gayrimenkul kıymetlerinde düşüşlerin olduğunu belirterek, “Bunun temel sebebi döviz kurlarındaki artış ile 13.09.2018 tarihli 32 no’lu karar gereği gayrimenkulde döviz bazlı kira ve satış kıymetlerinin TL’ye dönme zorunluluğundan kaynaklandı” dedi.

Dünya’da yer alan habere nazaran, yalı satışları Boğaz çizgisinde Anadolu Hisarı, Kandilli, Kanlıca ve Yeniköy bölgelerinde yoğunluk kazandı. 660 yalının bulunduğu İstanbul Boğaziçi bölgesinde halihazırda 60-62 yalının satışı sürerken, Türkiye genelinde bu sayının 200 olduğu belirtiliyor.

İlan sitelerindeki bilgilere bakıldığında yalılarda en yüksek fiyatlar Boğaz’ın her iki yakasında yer alan iki köprü ortasındaki ana arterde görülüyor. Burada satış fiyatları 45 milyon TL’den başlayıp 450 milyon TL’ye çıkıyor. 10’u Boğaz sınırında olmak üzere 65’e yakın yalının da kiralık olduğu pazarda kiralama fiyatları İstanbul Boğazı’nda 35 bin TL ile 400 bin TL ortasında.

YALILARIN EL DEĞİŞTİRME MÜDDETLERİ KISALDI

130 yıldır tıpkı ailelerin elinde olan yalılara karşın, Türkiye’de bir yalının ortalama el değiştirme müddeti 60 ila 70 yıl olarak belirtiliyor. Lakin son periyotta bu mühletin 50 yıla düştüğü belirtiliyor.

Satılık ve kiralık yalılara olan talebin geçtiğimiz haziran ayında son 1.5 yılın en yüksek düzeyine ulaştığını aktaran Hepsiemlak Eş Genel Müdürü Zeynep Tandoğan, “Hatta o kadar ki 2020 Mart ve Haziran ortasındaki süreçte satılık yalılara evvelki yılın birebir devrine nazaran tam 10 kat fazla talep geldi. 2021 yılı; mayıs ayı prestijiyle tekrar nisana nazaran 4 katı bir talep artışı kelam konusu” diye konuştu.

EN SÜRATLİ SATIŞ ADALAR’DA

Tandaoğan’ın verdiği bilgilere nazaran Adalar’da pandemi öncesi ilanlar ortalama 533 gün yayında kalırken, pandemi başından bu yana ortalama 47 gün yayında kaldı. Beşiktaş ilçesindeki yalılarda bu müddet 172 gün iken 70 güne düştü, Beykoz’da 257 gün iken 83 güne, Sarıyer’de 175 günden 76 güne, Üsküdar’da 212 günden 48 güne indi. Tandoğan, İstanbul genelinde ise yalı ilanlarının ortalama yayında kalma mühletinin 207 günden 69 güne düştüğünü kaydederek, “Dolayısıyla satışlar önemli manada hızlandı” dedi.

440 MİLYON TL’YE KADAR SATILIK İLANI VAR

Satılık ve kiralık talebinin birbirine çok yakın gittiğini kaydeden Tandoğan, “Şu an hepsiemlak. com’da Türkiye genelinde satılık yalı ilanlarının fiyatları 1 milyon TL’den başlıyor ve 440 milyon TL’ye kadar yükseliyor. Kestirim edeceğiniz üzere en değerli yalılar İstanbul Boğaziçi’nde. Bu yalıların büyüklüğü 2 bin 500 metrekareye kadar çıkıyor. Türkiye genelinde toplam 200’e yakın yalının satışı devam ediyor” dedi. İstanbul’daki yalı dairelerinin satılık fiyatlarının 3 milyon TL’den, yalıların fiyatlarının ise Boğaziçi bölgesinde 10 milyon TL’den başlıyor. “

“ALICILARIN NEREDEYSE TAMAMI YERLİ”

Yalılara her vakit talep olduğunu belirten Ayıkcan Emlak Gayrimenkul Danışmanı Sinem Akcan, dolar bazında fiyatların düşmesine bağlı olarak son 2 yılda 20’ye yakın yalının satıldığını belirtti. Satışların çabucak hepsinin yerli alıcılar tarafından yapıldığını söyleyen Akcan, İstanbul genelinde 600 yalı olduğunu bunların 60’ının ise hala satılık olduğunu söz etti. Akcan ayrıyeten, boğaz çizgisindeki yalıların fiyatlarının 7-8 milyon dolardan başlayıp, 110 milyon dolara kadar çıktığını kaydetti. Bilhassa Anadolu Yakası’ndaki yalı satışlarının hızlandığını söz eden Akcan, bu bölgede Kandilli, Anadolu Hisarı ve Kanlıca’ya talebin arttığına işaret etti. Krizlerde yalı alıcısının çok etkilemediğini, her periyot yalının alıcısı olduğunu belirten Akcan, “İnsanlar aradıklarını buldukları an alıyorlar” dedi. Akcan, muhtaçlıktan ötürü neredeyse hiç yalı satışı olmadığını bu alandaki satışların aile yapısının değişmesinden ötürü gerçekleştiğini söyledi.

YALILARIN BÜYÜK KISMI BOĞAZİÇİ’NDE

Genel olarak İstanbul’da yalıların büyük kısmı Boğaziçi etrafında yer alırken, Adalar, Silivri, Büyükçekmece üzere ilçelerde de yalılar yer alıyor. Türkiye genelinde ise Marmara, Ege ve Akdeniz kıyılarında yalılar mevcut.

TEMEL SEBEP TL’YE DÖNÜŞ

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, lüks gayrimenkul bedellerinde düşüşlerin olduğunu belirterek, “Bunun temel sebebi döviz kurlarındaki artış ile 13.09.2018 tarihli 32 no’lu karar gereği gayrimenkulde döviz bazlı kira ve satış kıymetlerinin TL’ye dönme zorunluluğundan kaynaklandı. Bu çerçevede yalılarda TL bazında paha artışları olsa da dolarda kur artışı kaynaklı olarak değerlemelerde azalma 2018 yılından sonra başladı. Kıymet olarak genel prestijiyle yüksek hacimli gayrimenkullerden ve sonlu stokun olduğu bir piyasa. Yaşanan bu değişimin yalı alım satımlarını çok etkilediğini gözlemlemiyoruz” yorumunu yaptı

“EN PAHALI YALILAR YENİKÖY’DE”

Ak Danışmanlık İdare Şurası Üyesi Alex Kazancıyan en bedelli yalıların Sarıyer Yeniköy bölgesinde bulunduğunu söyledi. Kazancıyan, boğaz çizgisindeki yalı fiyatlarının ise ortalama 9 milyon dolardan başladığını tabir etti. Kazancıyan, boğazdaki artan satışların Arap alıcılar nedeniyle olmadığını da söyledi.

BEDELLİ KONUT VERGİSİ DE SATIŞLARI ETKİLEDİ

2020 Şubat ayında Resmi Gazete’de yayımlanan değişiklikle, kıymeti 5 milyon liranın üzerinde olan konut nitelikli taşınmazların, “Değerli Konut Vergisi” kapsamına alınması, yalı satışlarının artmasında başka bir kıymetli etken oldu. Yasaya nazaran, pahası 5 milyon ila 7,5 milyon lira ortasında olan konutlarda, 5 milyon lirayı aşan kısım için binde 3; pahası 7,5 milyon ila 10 milyon lira ortasında olan konutlarda, 7,5 milyon lira için 7 bin 500 lira, aşan kısım için binde 6; pahası 10 milyon liradan fazla olan konutlarda 10 milyon lirası için 22 bin 500 lira, fazlası için ise binde 10 oranında vergilendirme yapılıyor. Örneğin, kıymeti 20 milyon TL olan bir yalı için yıllık 122 bin 500 lira, pahası 30 milyon lira olan yalı için yıllık 222 bin 500 TL, pahası 50 milyon lira olan yalı için de yıllık 322 bin 500 TL vergi ödenmesi gerekiyor.

KİRALAR YÜZDE 50 ARTTI

İstanbul genelinde yalılarda aylık kiralama fiyatları 25 bin liradan başlayıp 400 bin liraya kadar çıkıyordu. Lakin son periyotta fiyatlar yüzde 50 arttı. Satılık yalı fiyatlarında artış gözlenmezken, kiralıklarda 100 bin TL’den 150 bin TL’lere kadar çıkan astronomik yükselişler yaşandığını anlatan United Broker Gayrimenkul sahibi Kerim Kuyumcuyan, birçok yalıda tadilat müddetlerinin uzun olmasının talebin önündeki en büyük mahzur olduğunu kaydetti. Boğaz sınırındaki iki köprü ve biraz etrafı olan ana arterde yalı sayısının 113 civarında olduğunu anlatan Kuyumcuyan, “Ana arterdeki kiralık yalı sayısı 10’u geçmiyor. Hem sayı az hem sayı yükseldikçe yalıya nazaran yalı dairesine talep kayıyor. Yeniköy ve Bebek’te bu talep daha fazla” diye konuştu. Kuyumcuyan, yalıya olan talepte yabancı alıcının gerek Avrupalı gerekse Arap bazında azaldığını da söyledi

TL MECBURİLİĞİ 2018’DE GETİRİLDİ

Cumhurbaşkanlığı’nın 12.09.2018 tarihli 85 Sayılı Kararı ile, Türk Parası Değerini Muhafaza Hakkında 32 sayılı Karar’da değişiklikler yapılarak, Türkiye’de yerleşik kamu ve özel hukuku şahıslarının, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen istisnalar haricinde, kendi ortalarındaki menkul ve gayrimenkul alım satım ve kiralama, leasing, iş, hizmet ve eser kontratlarında sözleşme bedellerinin ve kontratlardan kaynaklanan öteki ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden yahut dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacağı düzenlendi. Maddede, “32 sayılı Kararın Süreksiz 8’inci unsurunun yürürlüğe girdiği tarihten (13.09.2018) evvel akdedilen konut ve çatılı iş yeri kira mukavelelerinde döviz yahut dövize endeksli olarak belirlenen bedeller bu fıkranın birinci paragrafına nazaran iki yıllık mühlet için Türk parası olarak belirlenir…” deniliyor.

Neden satıyorlar?
● Yalı sahiplerinin ekonomik durumlarının bozulması.
● Aile yapısının vakit içinde küçülmesi ya da büyümesine bağlı olarak yalının muhtaçlıkları karşılayamaması.
● Miras kaynaklı satışların olması.

Yatırımcı neden alıyor?
● Kurdaki ani ataklar nedeniyle yalıların cazip hale gelmesi.
● Gayrimenkulde kiralama ve satın almalarda TL’ye dönme zaruriliği getirilmesi
● İstanbul’da halihazırda 40’a yakın ailenin yalı arayışının sürmesi.
● Yeni zenginler için itibar ögesi olması.

Yabancılar neden almıyor?
● İskan sorunları nedeniyle tüzel literatüre nazaran bu yapıların sorunlu görülmesi.
● Türkiye’den lüks konut alan Arapların ömür kültürüne uymaması.
● Birçok yalının tadilata muhtaçlık duyması. Tadilatlarının ise müsaadeye tabi olması.

BİR CEVAP BIRAK